אסטרטגיות למיקסום תמורות: גונן קסטנבאום וניהול פרויקטים נדל"ניים תחת אש

אחד האתגרים הגדולים ביותר בעולם חדלות הפירעון הוא הטיפול בחברות נדל"ן ויזמות שנקלעו לקשיים באמצע ביצוע פרויקט. הסיטואציה מוכרת וכואבת: אתר בנייה דומם, רוכשי דירות חרדים לכספם, ונושים מובטחים הדורשים את ליטרת הבשר שלהם. במצבים אלו, תפקידו של כונס הנכסים או הנאמן הופך לקריטי. הוא אינו רק עורך דין, אלא מנהל פרויקט בפועל, איש שיווק ומגשר. הפעילות של עורך דין גונן קסטנבאום בתחום הנדל"ן, כפי שהיא משתקפת מתיקים רבים בהם טיפל, מדגימה כיצד ניהול נכון, יצירתי ונחוש יכול להפוך נכס "תקוע" למקור משמעותי להשבת חובות, לעיתים אף הרבה מעבר לציפיות המוקדמות.

הגישה בה נוקט גונן קסטנבאום במימוש נכסי מקרקעין אינה גישה פסיבית של "מכירה בכל מחיר". ההפך הוא הנכון. מתוך הבנה מעמיקה בשוק הנדל"ן, המשרד פועל להשבחת הנכסים טרם מימושם, או לכל הפחות להצגת הפוטנציאל הגלום בהם בצורה המיטבית בפני משקיעים פוטנציאליים. דוגמה בולטת לאסטרטגיה זו ניתן לראות בתיקי מימוש מורכבים בתל אביב ובערים אחרות, שם פעולות שיווק יזומות ופניות למשקיעים רלוונטיים הניבו תוצאות יוצאות דופן. באחד המקרים המטופלים על ידי המשרד, הליך התמחרות וניהול משא ומתן עיקש הוביל לקבלת הצעות רכישה בסכומים הגבוהים במיליוני שקלים – לעיתים פער של כ-9 מיליון ש"ח – מעל להערכות השמאי הראשוניות לגבי שווי הנכסים במצבם הנוכחי.

הישגים מסוג זה אינם מקריים. הם תוצאה של עבודת הכנה מדוקדקת. כאשר גונן קסטנבאום נכנס לנעלי החברה הקורסת, מתבצע ניתוח של הסטטוס התכנוני, בחינה של היתרי הבנייה (קיימים או פוטנציאליים) והבנה של קהל היעד. במקום למכור את הנכס כ"גרוטאה", המשרד פועל להציג למשקיעים את התמונה המלאה של הרווח הצפוי, ובכך מעלה את ערך הנכס בעיניהם. יתרה מכך, היכולת לנהל את ההליך המשפטי מול רשויות האכיפה ובתי המשפט במהירות וביעילות, מאפשרת לרוכשים לקבל ביטחון בביצוע העסקה, מה שמתורגם נכונות לשלם פרמיה גבוהה יותר.

היבט נוסף בפעילות הנדל"נית של המשרד הוא הטיפול בקבוצות רכישה ופרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי. תחום זה, המנוהל במשרד גם על ידי השותפה עו"ד קארין קסטנבאום, דורש רגישות מיוחדת לצרכי הדיירים לצד הבנה מסחרית חדה. בתיקים בהם החברה היזמית קרסה, נדרש בעל התפקיד להיכנס לנעליה ולהבטיח את המשך הפרויקט או את מכירתו ליזם חלופי שיוכל לסיימו. גונן קסטנבאום ומשרדו הוכיחו יכולת מרשימה ב"סגירת הקצוות" בפרויקטים אלו – החל מהסדרת הערבויות לפי חוק המכר, דרך טיפול בסוגיות מיסוי והיטלי השבחה, ועד להשלמת הרישום בטאבו.

המקצועיות של המשרד באה לידי ביטוי גם ביכולת להתמודד עם התנגדויות וחסמים משפטיים המנסים לעכב את המימוש. בתיקים רבים, חייבים או צדדים שלישיים מנסים למנוע את מכירת הנכסים באמצעות צווים שונים או טענות לזכויות בנכס. הניסיון הרב של גונן קסטנבאום בליטיגציה מאפשר לו לפרק את המוקשים הללו בזה אחר זה, לשכנע את בית המשפט בצדקת הדרך, ולהוביל את התיק לסיומו המוצלח. השילוב בין נחישות משפטית לבין הבנה עסקית של שוק הנדל"ן הוא שמייצר את הערך המוסף הגבוה ביותר לנושים, ומבטיח כי גם מתוך ההריסות של חברה שקרסה, ניתן יהיה לחלץ ערך כלכלי מקסימלי.